Новелла о строительной доле: последние изменения в 214-ФЗ

Начнем с того, что 214-ФЗ — это закон, регламентирующий участие граждан в долевом строительстве. Этот закон был принят в 2004 году, и, несмотря на то что поправки в него вносились на протяжении нескольких лет, количество обманутых дольщиков не поубавилось. Сейчас правительство решило максимально ужесточить требования закона, чтобы раз и навсегда пресечь разгул «бизнесменов-строителей». Краевая власть, в свою очередь, считает, что принятые поправки к федеральному закону остаются полумерами и бороться с «черными» застройщиками нужно более радикально.

По словам Павла Кошкина, экономические особенности последнего времени не слишком отразились на строительной сфере. 

Долевое строительство продолжает расти. Текущие инвестиции в данную отрасль составляют более 164 миллиардов рублей. В докризисный период, например в 2013 году, эта цифра была на уровне 121 миллиарда.

Сейчас в крае насчитывается 354 компании, которые занимаются долевым строительством, их усилиями возводится более 18 миллионов квадратных метров жилья. Если проблемных домов в 2015 году было 11 процентов, то по итогам 2016-го — 10 процентов. 

В реестре граждан, чьи права так или иначе нарушены, сейчас числится 627 человек. Они пострадали от действий 28 застройщиков по 39 объектам.

Павел Кошкин перечислил новеллы законодательства в сфере долевого строительства, которые дополнят 214-й закон и так или иначе обезопасят вновь примкнувших к долевому жилью россиян.

С 4 июля этого года вступила в силу статья, которая предусматривает создание фонда за счет средств застройщиков, которые привлекают деньги граждан на строительство объектов недвижимости. Размер обязательных (подчеркиваем) отчислений — не более одного процента от планируемой стоимости строительства. Иными словами, каждый застройщик должен в принудительном порядке вносить сумму на счет фонда, и в случае невыполнения своих обязательств эти средства пойдут на погашение материального вреда, который понесли доверители.

С первого дня нового года вступит в силу новый порядок получения права на заключение договоров участия в долевом строительстве. 

Перед регистрацией первого договора застройщик будет обязан предоставить в контролирующий орган проектную декларацию, которая может быть одобрена или отвергнута. Кроме того, изменится порядок целевого использования денежных средств участников долевого строительства, согласно которому средства можно будет расходовать на строительство объектов социально-культурной сферы. Также с 1 января контролирующие органы будут наделены полномочиями проводить внеплановые проверки тех объектов, возведение которых выбивается из графика.

По словам Павла Кошкина, с 1 июля 2017 года появится единый реестр застройщиков. Это будет государственный информационный ресурс, содержащий перечень юридических лиц, которые соответствуют требованиям законодательства о долевом строительстве. Претерпят изменения и минимальные размеры уставного капитала застройщика. 

Если раньше браться за многоэтажку было позволительно с 10 тысячами на счету, то теперь сумма будет исчисляться в зависимости от площади возводимого жилья — от двух миллионов до полутора миллиардов рублей.

Согласно новеллам застройщики будут обязаны предоставлять информацию о физических лицах, которые прямо или косвенно владеют корпоративным юридическим лицом.

Важно также, что с июля будущего года будет введен механизм счетов эскроу. Счет эскроу будет открываться банком, заключившим с застройщиком кредитный договор для учета и блокирования денежных средств, полученных банком участника долевого строительства в счет уплаты договора участия в долевом строительстве. Списывать деньги будут только на основании передаточного акта после ввода объекта в эксплуатацию. Сам же застройщик на строительство объекта будет получать кредит у данного банка.

Павел Кошкин подчеркнул, что все нововведения касаются тех застройщиков, которые начинают свою деятельность с момента вступления в силу данных поправок.

По словам заместителя руководителя департамента, у администрации края есть собственное видение законодательства. Кубань — это один из лидеров России по объемам строительства недвижимости, поэтому очевидно, что новеллы 214-го закона — это очередные полумеры, которые недостаточно жестки, чтобы пресечь разгул долевого произвола. Чтобы очистить рынок от нерадивых застройщиков, край выступил с инициативой ужесточить требования.

— Необходимо внести изменения в Градостроительный кодекс, в котором предусмотреть возможность отказа в выдаче разрешения на строительство застройщику, который не выполнил обязательств перед предыдущими дольщиками, — сказал Павел Кошкин. — Зачастую, не достроив один объект, застройщики направляют деньги на строительство другого объекта. Мы предлагаем, если он не завершил объект и не рассчитался с дольщиками, разрешения на новое строительство не выдавать.

По словам чиновника, сейчас в бюджетах края и муниципальных образований нет средств на поддержку дольщиков, чьи права уже нарушены, и чтобы им как-то помочь, есть предложение направить часть средств созданного фонда на решение существующих проблем. Кроме того, необходимо установить право застройщика привлекать денежные средства граждан после постройки 50 процентов объекта.

— Очень частое нарушение — нецелевое использование денежных средств, но сегодняшняя система штрафов только способствует его процветанию, — отметил чиновник. — Мы предложили ввести административную ответственность в виде штрафа в размере 10 процентов от суммы использованных средств. В этом году мы выявили два миллиарда рублей нецелевого использования. Представьте, какой штраф грозил бы за это нарушение!

Обязательно нужно конкретизировать понятие «обманутые дольщики», потому что такого понятия не существует. Права дольщиков могут быть нарушены на различных стадиях строительства и в разных плоскостях, причем нередко в строю обманутых оказываются граждане, приобретающие единственное жилье в ипотеку, и те, кто инвестирует деньги в несколько объектов. Кто-то теряет все имущество, а кто-то — одну квартиру из десятка.

Будем надеяться, что поправки к закону сработают и необходимость в научном толковании понятия «обманутый дольщик» отпадет сама собой.

Сергей КОРНИЕНКО.

Фото: rs63.ru