Плановый прогон: Депутаты Гордумы корректируют Правила землепользования и застройки
В столице Кубани устраняют несоответствие Правил землепользования Генеральному плану города. Фактическая и логическая нестыковки произошли потому, что Правила землепользования утверждены в 2007 году, а Генеральный план развития города — в 2012-м. При этом Генеральный план имеет более высокий юридический статус.
Утверждали устранение несоответствий депутаты городской Думы на депутатских слушаниях — с просьбой об их проведении обратился департамент архитектуры и градостроительства города. Слушания подготовлены и проведены комитетом по собственности, приватизации, землеустройству, инвестиционной политике, градостроительству и архитектуре под председательством Андрея Дупляка.
Чтобы не было мучительно нецелесообразно
Перед заседанием председатель городской Думы Вера Галушко обратилась к депутатам:
— Вопрос прошу рассмотреть предметно. Перевод земель — очень серьезный шаг.
Действительно, все настолько взаимосвязано, что каждый шаг должен делаться предельно осознанно и все должно быть просчитано на годы вперед. Те же соцобъекты, собственно, в пределах одной зоны можно строить, а на территории другой — уже нет. Баланс между строительством жилья, деловых и торговых объектов, землей под парки, расположение транспортных развязок — все это и заложено в Генплане и Правилах землепользования. Ошибки чреваты и могут стать «долгоиграющими» — и каждый из двухсот случаев был рассмотрен детально, с демонстрацией карты на электронной доске, выяснением, что и в каком состоянии находится на обозначенной площади в текущий момент и что — по соседству. Причем сразу с учетом заявок собственников участков на перевод земель в другие категории, если таковые имелись.
Не будем говорить, сколько времени заняла эта работа... Кстати, утверждением поправок в Генплан депутатский корпус начал работу после летних каникул, во время которых по округам были проведены конференции по вопросам перевода земель из категории в категорию. О возражении или отсутствии возражений жителей по поводу перевода депутаты на слушаниях в каждом случае также обязательно оповещались. И здесь необходимо сделать важное замечание: депутатский корпус отмечает низкую активность явки избирателей на публичные слушания, это значит, что возможны случаи несогласия с принятым решением о переводе либо наоборот, с отказом в переводе земель. Ситуации должны будут урегулироваться через суд, процедура достаточно сложная и долгая, и естественно, куда продуктивнее было бы учитывать все пожелания и протесты граждан изначально. Однако гражданское общество сейчас в процессе формирования, и есть надежда на то, что со временем взаимодействие власти и горожан выйдет на более активный уровень и избиратели станут с большим интересом участвовать в общественных слушаниях и других важных для жизни и жизнедеятельности города мероприятиях. Это поможет поднять эффективность работы власти на благо мегаполиса — что далеко ходить, можно на рассмотрение поправок в Правила землепользования выделить рабочий день и завершить эту ответственную работу, а можно возвращаться к поправкам бесконечное число раз из-за несвоевременного поступления волеизъявления избирателей.
...И если невозможно привести каждый из отдельных случаев, то тенденции в работе заметны были отчетливо.
Правила корректировки Правил
Во-первых, определились с порядком корректировки информации. Сначала несоответствие между Правилами землепользования и Генпланом должны быть устранены в пользу, естественно, Генплана, а затем уже идет дальнейшая работа, в том числе перевод земель из одной зоны в другую.
Во-вторых, депутаты категорически против появления высоток в кварталах индивидуальной застройки. Многочисленные жалобы жителей города на такие чужеродные вкрапления удовлетворяются практически на сто процентов — исключения, несмотря на солидарность Думы с горожанами, все равно есть. Строительство многоэтажек «среди огородов» будет разрешено только в том случае, если застройщик возьмет на себя обязательство и обеспечить сетями свой объект, и привести в порядок сети сектора: общеизвестно, что Краснодар подошел к черте обязательной замены коммуникаций. В этом случае и жителям частной застройки такое соседство станет выгодным: уверенность в бесперебойности поставки коммунальных услуг многое значит.
В-третьих, несмотря на необходимость поддерживать инвесторов и постоянную заботу об инвестиционной привлекательности мегаполиса, в переводе рекреационных земель (зеленая зона) в другие, даже самые практически «невинные» категории, пресекается. «Собственно, зачем нужен перевод в эту категорию? Чтобы потом было легче перевести под застройку. По Генплану это рекреационная зона? Вот пусть рекреационной и остается!». Это, в принципе, лейтмотив отказов. Так что инвесторов, рассчитывающих на поэтапный — «незаметный» — перевод зеленых зон под застройку высотками, ждет разочарование. Однако и здесь есть исключения — если по Генплану участок полностью определен под застройку, а фактически часть участка занимает зеленая зона, эта часть все же уйдет под застройку.
Безусловно, Краснодар ограничен в свободных землях, их изыскивают всеми путями. Однако проблемы с сетями и нехватка в данное время соцобъектов (детских садов и школ в частности) не позволяют развернуть на клочках земли грандиозное высотное строительство. В случае участка по Седина — Мира: застройку разрешили, но строительство будет малоэтажным — не выше четырех этажей. Приходится искать ту золотую середину, которая позволит и развиваться городу, и в то же время оставить жизненное пространство для уже выстроенных районов.
В-четвертых, расставлены акценты в кажущимся столкновении интересов: с одной стороны, город стремится к столичности и цивилизованному процессу торговли, с другой — обязан поддерживать местных сельхозпроизводителей, выделяя места для торговли. Естественно, пенсионеры не могут платить за то, чтобы продать несколько пучков зелени, арендную плату за место в торговом комплексе. А перевод в общественно-деловую зону территорий рынков в свою очередь, — практически массовый. Однако выяснилась следующая деталь: владельцы современных торговых комплексов ОБЯЗАНЫ нести социальную нагрузку и предоставлять бесплатные торговые места именно местным частным производителям — садоводам-огородникам. Другое дело, что эти места нередко выделяются в отдаленных рядах, куда покупатели и не заходят. С этим еще предстоит разобраться. И массоваый перевод территорий, на которых расположены рынки, в общественно-деловую зону позволит законно проводить модернизацию и в то же время соблюдать права незащищенных слоев населения. Хотя и само расположение рынков в этой зоне разрешено.
В-пятых, массовый перевод земель сельхозназначения в зону многоэтажной жилой застройки невозможен. Возрастет нагрузка на бюджет — сразу город должен будет обеспечить новые участки сетями, дорогами. В настоящее время это проблематично, невыполнение обязательств повлечет вмешательство прокуратуры — а потому практически невозможно. Это, в частности, обернется большим вздохом облегчения для жителей микрорайона Гидростроителей: застройщики подают заявки на перевод земель (по Правилам застройки — сельхозназначения)под многоэтажное строительство. Однако если по Генплану это зеленые зоны, то они и впредь останутся зелеными зонами, решили депутаты.
Если говорят «нет», это означает «нет»
Остановимся на центре города подробнее. Участок на пересечении Седина и Мира получился большой площади через приобретение нескольких земельных участков, фактическое назначение которых смешанное — зеленая зона и среднеэтажное строительство. От жителей и депутатов других предложений не поступило, поэтому департамент архитектуры и градостроительства предлагает перевести территорию, руководствуясь Генпланом, в зону застройки — этого требует закон.
Однако, как заметила Вера Галушко, ближайшая школа переполнена. Куда пойдут дети из построенных домов? Учитывая это, приведение в соответствие с Генпланом решено сделать максимально корректно: несмотря на то что в исторической части города высотность ограничена девятью этажами, на указанной территории разрешить строить дома не выше четырех этажей. Это также даст щадящую нагрузку на сети.
Еще пример — застройщик не против построить жилой дом недалеко от автозаправки (район Тургеневского моста). Депутаты против такого соседства. Однако по современным правилам строительство жилых домов возможно всего в пятидесяти метрах от АЗС. Возражения о том, что это опасно и раньше вообще было запрещено, дополнились информацией: указанный участок входит в зону катастрофического затопления. На этом обсуждение закончилось, участок остался зеленой зоной.
На Головатого, 270 также застройщик просит многоэтажное строительство — среди ИЖС.
— Я против, — коротко отрезает заместитель городской Думы Виктор Тимофеев.
— Я тоже против, — поддерживает Вера Галушко.
Депутаты поддержали. В строительстве многоэтажки отказано.
С чем депутаты обратились по просьбе жителей
На депутатских слушаниях рассмотрели отдельно и обращения депутатов по результатам конференций в избирательных округах. В поселке Индустриальном граждане выступают против разрешения изменить зону сельхозназначения под строительство многоэтажных домов. Также жители города против многоэтажек по адресам Подсолнечная, 6 и Бригадная, 14. Депутаты отметили, что перевод сельхозземель возможен только под ИЖС, но не под высотную застройку. К тому же жители категорически против.
— Не надо вносить сумятицу в зону индивидуальной застройки, — уверена Наталья Альшева. — Избиратели категорически против многоэтажек между частными домами.
На том и остановились.
В общем и целом
Депутаты отметили массовое несоответствие Правил застройки Генплану. Однако и Генеральный план, и Правила — объемные документы, корректировки — обязательная практика. А накал страстей, с которым проходили некоторые публичные слушания, объяснимое явление. Чем неравнодушнее подход, тем эффективнее будет выработанное в рамках закона решение, уверен главный архитектор города Игорь Мазурок. И очень важно совместно с горожанами даже теоретически исключить такие «уникальные ситуации», по выражению депутатов, как случай перевода 60 соток из центра Первомайского парка в зону жилой застройки.
В то же время нередко зеленые зоны Генплана давно находятся под жилой застройкой — в городе были разные времена, и давно пора этой застройке приобрести юридические черты.
Все предложения по корректировке были оформлены в виде таблицы. После депутатских слушаний еще пройдут обсуждения на заседаниях комитетов, где возможно внесение правок. Перед заседанием Думы составят согласительную таблицу с выработанными решениями. Окончательно поправки будут приняты на заседании.
Наталья КУЛАКОВА.
