Землепользование и застройка в Краснодаре: упорядочить, но не ужесточать

Коррекция должна быть хирургической

Уже около месяца в краевой столице прорабатывается вопрос о введении коэффициента плотности застройки — ранее такого параметра в Правилах землепользования и застройки не было. Цель нового коэффициента — во-первых, регламентирование точечной застройки (борьбой с точечной застройкой эту меру стараются не называть — законом такое строительство, в принципе, не запрещено, а вот предъявить требования для «штучных» объектов надо). Во-вторых, этот критерий позволит сделать процесс выдачи разрешений на строительство более прозрачным и понятным, уверен первый заместитель председателя городской Думы Краснодара Виктор Тимофеев. 

Подготовленный департаментом архитектуры и градостроительства первоначальный проект депутаты рассмотрели на заседаниях комитетов — документ получил достаточно много замечаний, поэтому совместно с разработчиками было проведено совещание, на котором обобщили поступившие предложения. Затем депутатский корпус снова отработал полученный вариант — в совещании принял участие глава города Евгений Первышов. Для всесторонней проработки нововведения провели и депутатские слушания. Но и здесь окончательный вариант не был утвержден.

Как проходила эта работа и какие нюансы стали знаковыми для депутатского корпуса?

Директор департамента архитектуры и градостроительства Михаил Фролов уверен: предлагаемый коэффициент — 1,2 — станет критичным для проектов комплексной застройки.

— Мы рассматривали этот вопрос, — пояснил Виктор Тимофеев. — Если планируем на крупном участке многоэтажную застройку, школы, детские сады и другие объекты социальной инфраструктуры, то на отдельном участке, возможно, и не будет коэффициента 1,2. Однако с учетом разработки общего проекта планировки мы все же придем к нему. Еще момент: если коэффициент применяется на всю территорию, тогда эта территория или должна принадлежать одному застройщику, или несколько застройщиков делают общий проект планировки. Иначе каждый начнет на своем участке применять коэффициент 5, поскольку рядом запланировано строительство школы. Это неправильно!

Депутаты обсудили правовые аспекты, обязывающие введение коэффициента в соответствии с изменениями в Градостроительный кодекс РФ с 1 июля 2017 года. По мнению первого заместителя руководителя департамента по архитектуре и градостроительству края Александры Устроевой, этот коэффициент в ближайшее время будет отменен как излишний, однако юридическая служба администрации города аргументирует необходимость его введения тем, что работа идет в соответствии с актуальной редакцией Градостроительного кодекса РФ. 

В принципе, коэффициент плотности 1,2 соответствует требованиям к застройке в сейсмической зоне. Он уже применяется в таких городах, как Белгород, Тольятти, Челябинск, Архангельск, Новосибирск, Киров, Новгород. По практике других регионов, это единственная возможность повлиять на ситуацию с регламентацией сферы строительства. Обговорили возможные сложности при несоблюдении разными застройщиками, работающими на одной территории, требований по плотности застройки. Однако это законодательно регламентировано: обязательства по предоставлению парковочных мест, зон отдыха, зеленых территорий должен учитывать каждый из застройщиков на своем участке применительно к своей многоэтажке, а не надеяться на соседний резерв.

Председатель комитета по вопросам законности, правопорядка и правовой защиты граждан городской Думы Сергей Геращенко поддержал введение коэффициента для эффективного механизма упорядочивания точечной застройки (строители выступают за такую меру — она устранит неравную конкуренцию). Однако также выразил обеспокоенность по поводу возможного негативного влияния величины коэффициента на работу с комплексной планировкой.

Член комиссии по землепользованию и застройке Краснодара Владислав Амерханов заострил внимание еще на одном нормативе, который требует проработки: при планировании территорий определение предполагаемой численности населения идет от местного норматива 30 квадратных метров на человека — от него зависит количество мест в школах, детских садах. Но реально в настоящее время на одного человека приходится не более 20 квадратных метров: такая «погрешность» приводит к тому, что в Краснодаре недополучены места в детских садах, школах.

Заместитель главы города Владислав Ставицкий отметил, что градостроительная политика города — поддерживать развитие комплексной застройки и регламентировать точечную. Но это надо делать аккуратно, хирургически: стабильность развития строительной сферы — это стабильность поступления налогов, рабочие места.

В результате обсуждения депутаты решили принять проект решения за основу и проработать величину коэффициента.

— Идет тщательная работа над очень важным документом — изменения затронут всех жителей нашего города, — прокомментировал Виктор Тимофеев. — Основной вопрос — коэффициент объемов строительства в отношении к площади земельных участков. Депутатский корпус предлагает при строительстве многоквартирных жилых домов ввести коэффициент 1,2 — то есть на одном гектаре земли застройщик может построить 12 тысяч квадратных метров жилья. В принципе, это требование соответствует тем нормативам, которые уже работают в Краснодаре. Одна часть депутатов считает, что этот коэффициент мы должны применять непосредственно к большим территориям, где разработаны проекты планировки. Другие полагают, что норматив должен быть привязан к территории, которой владеет собственник. Мы постараемся найти конструктивное решение и выдержать баланс между экономической частью процесса и комфортом горожан.

 С учетом мнения приглашенных — представителей строительного комплекса, общественности, руководства департаментов экономики, департаментов финансов и архитектуры — было принято решение создать еще одну согласительную комиссию под руководством заместителя главы города Владислава Ставицкого, который курирует строительный комплекс, и еще раз проработать эти коэффициенты. Вся эта работа — для того, чтобы выработать два-три коэффициента, которые дадут полностью прозрачные правила как проектирования, так и застройки территории Краснодара.

На сколько поднимется стоимость практически бесценной земли?

Второй частью обсуждения стало повышение ставки земельного налога для пяти категорий землепользователей. Конкретно говорить о том, что платежи с 1 января поднимутся, еще нельзя: на депутатских слушаниях только согласились с повышением, однако утверждаться все будет на заседании городской Думы Краснодара. С большой долей вероятности можно говорить, что они все же будут утверждены.

«ВК» уже сообщала об этих планируемых переменах. Сразу повторим, что физических лиц повышение не коснется. Принятие новой величины ставок, как и нового коэффициента в ПЗЗ, тоже проходит сложно: причиной всему двойное изменение цифр, поскольку с января 2018 года в силу вступает новая кадастровая оценка — в подавляющем большинстве случаев цена снижается. А ставка применяется именно к этой величине: необходимо и компенсировать сумму платежей, и в то же время не допустить их кратного повышения для отдельных объектов.

Как доложил директор департамента финансов Николай Лебедев, земельный налог — второй по доходности в бюджете, в текущем году поступления должны составить 1 миллиард 768 миллионов. Ставки земельного налога в Краснодаре не поднимались пять лет.

Для земель под автостоянками департамент финансов предложил поднять ставки до 1,5 процента, комитет по финансово-бюджетной и налоговой политике Думы — до одного процента. Заместитель директора департамента экономического развития, инвестиций и внешних связей Андрей Бритченко озвучил позицию департамента: ставку целесообразно оставить на уровне одного процента — большинство депутатов это и поддержали.

Для земель, на которых расположены гостиницы, департамент предложил ставку в 0,7 процента, комитет по вопросам экономики, торговли, сельского хозяйства, предпринимательства, инвестиционной политики и информатизации — в 1,5.

При обсуждении предложений приведен пример: в Ростове-на-Дону ставка для земель этой категории — 1,5 процента, у нас — 0,671. Однако в Краснодаре выше кадастровая стоимость земли. Для того чтобы платежи не увеличились сразу в несколько раз для тех участков, кадастровая стоимость которых поднялась, депутаты остановились на предложении департамента финансов оставить ставку на уровне 0,7 процента, а затем повышать поэтапно.

Для участков, на которых расположены производственные и административные здания и строения, сейчас ставка 0,17 процента. Прозвучало предложение поднять ее до 1,5 процента под участками для продовольственного сбыта, а для промышленности остановиться на 0,3. Председатель комитета по финансово-бюджетной и налоговой политике Вадим Дьяченко уверен: промышленная сфера нуждается в налоговых послаблениях. Плюс к этой категории относятся и коммунальные предприятия — повышение сразу отразится на тарифах. Собираемость можно повысить без повышения налоговой ставки — надо обратить пристальное внимание на налоговую дисциплину.

Председатель контрольно-счетной палаты города Людмила Балашева пояснила: специалисты проанализировали ситуацию в 79 крупных городах России. Из них 86 процентов применяют к данной категории земель максимальную ставку — 1,5 процента. У нас самая низкая ставка по России.

Остановились на том, что ПЗЗ позволяют выделить складские помещения в отдельную от земель категорию под промышленными объектами, и для последних ставка в 0,3 процента не меняется: в этом отношении Краснодар остался лидером в стране.

Ставка 0,5 процента установлена для объектов культуры, здравоохранения, спорта и образования на время строительства этих зданий. С момента же сдачи их в эксплуатацию ставка с 0,5 увеличивается до 1,5 процента. Поскольку бюджетные социальные объекты освобождены от уплаты земельного налога, увеличение ощутят фитнес-клубы, частные клиники, школы и детские сады.

Пристальное внимание налоговым ставкам в Краснодаре уделили в связи с выполнением распоряжения губернатора по устранению с 1 января 2018 года неэффективных льгот (пониженных ставок по налогам). Повторим: изменения касаются только пяти категорий земель.

Наталья ПАВЛОВА.