Журналистское расследование: Вопреки закону... А что же власть и суд?

Самострои... Тема болезненная и из года в год становится все актуальнее, об этом говорят на всех серьезных краевых совещаниях... Но эффективных методов борьбы с недобросовестными застройщиками так и не нашли по сей день. Дома строятся без разрешительных документов, квартиры в них продаются в два-три раза дешевле — и в итоге появляются обманутые дольщики, несчастные жильцы, вложившие деньги в квадратные метры без коммуникаций. В лучшем случае, если дом признается специальной экспертизой годным к проживанию, он узаконивается через суд и застройщики постепенно приводят документы в порядок. В худшем — снос, и тогда жильцов выселяют без каких-либо компенсаций. На последней расширенной коллегии прокуратуры Краснодарского края озвучили данные краевого реестра. На Кубани начиная с 2006 года стоит на учете 1586 строений, которые возведены незаконно. Лишь в этом году в регионе обнаружили около пятисот самостроев, в судах по ним лежит 426 исковых заявлений. Причем больше всего застраиваются в обход разрешений Черноморское побережье и Краснодар. 

И нельзя сказать, что меры совсем не принимаются и власти смотрят на проблему сквозь пальцы. Начиная с 2012 года по инициативе мэрии Краснодара снесли самострои по адресам: ул. Ветеринарная, 6, ул. Величковская, 31, ул. Сосновая, 44, несколько этажей самовольной постройки на перекрестке улиц Алма-Атинской и Думенко (литер А). Но самым впечатляющим и обсуждаемым в блогах стал снос дома на Кадетской, он был готов почти на сто процентов и заселен жильцами. 

Снос проводят и в курортных городах края. Но недобросовестных застройщиков даже такие показательные акции не пугают. Строят в больших объемах жилье, не просчитывая пропускную способность дорог и не инвестируя в социальную инфраструктуру. Самострои — самое дешевое жилье. Застройщики, индивидуальные предприниматели экономят на всем — на коммуникациях и материалах. А в возникающих бытовых проблемах жители винят власти. 

На портале администрации краевого центра существует обновляемый перечень самовольных строений. Сейчас в нем 160 многоквартирных домов и таунхаусов, из них более 30 зданий по решению суда готовят к сносу. Но всем известно, что сносят редко. Уж очень затратное это дело для бюджета города. Вот свежий пример: в Геленджике, чтобы снести незаконную одиннадцатиэтажку, выделили 25 миллионов рублей из краевого бюджета. Врио губернатора Кубани Вениамин Кондратьев даже показал самострой отраслевым министрам: посоветуйте, как бороться с безобразием, посодействуйте. Министры обещали устранить пробелы в законодательстве, но тут же посетовали на сложность проблемы. 

Однако вернемся к обращению краснодарцев, живущих по улице Сергея Михалева. 

Многоэтажка среди элитных коттеджей 

Все наверняка знают элитную застройку домов, расположенную в Фестивальном микрорайоне Краснодара. Ее еще называют «Поле чудес». Супердома, суперучастки... Живут здесь состоятельные люди. Когда они строили дома, надеялись на комфорт, удобство и покой. 

Улица Сергея Михалева, можно сказать, находится на окраине этого района, и очень долго здесь было много участков на продажу. И вот в прошлом году началась стройка. Поначалу соседи даже не обратили на нее внимания. Здесь через участок ведется строительство. Но когда стены дома вознеслись по периметру всего участка, заволновались. Неужели хозяин решил построить гостиницу, отель? Стали наводить справки. Оказывается, хозяин строит два многоквартирных дома с подземной парковкой. Час от часу не легче! Соседи по улице были уверены, что в этом районе многоэтажное жилое строительство вести нельзя. Ведь они сами когда-то получали и разрешения, и техническую документацию на строительство своих домов. Естественно, мало кого устраивал этот факт. Кому охота, чтобы с балконов обозревали их подворье и ненароком сыпали окурки? Соседи стали выяснять дальше. Владельцами участка по улице Сергея Михалева, 2 общей площадью 6224 квадратных метра являются восемь человек, им принадлежит на праве общей долевой собственности по 1/8 доле. В соответствии с генпланом Краснодара, утвержденным гордумой от 26 января 2012 года, этот участок расположен в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки. Однако собственникам выдали разрешение на строительство объекта капитального строительства, но не выше трех этажей. Как говорится, было бы сказано! День ото дня стройка росла и высилась, беспокоя жильцов не только шумом техники, но и своим размахом. Соседи многоэтажки добились выезда на место специальной комиссии, которая выявила многочисленные нарушения. В состав ее входили специалисты управления муниципального контроля администрации Краснодара, управления Госстройнадзора края, департамента архитектуры и градостроительства города, депутаты Законодательного собрания. 

Одно из самых главных нарушений — стройка двух многоэтажек велась уже на уровне четвертого этажа. Кроме того, зона застройки подземной парковки вышла за пределы разрешенного строительства, площадь ее значительно увеличилась. Таким образом, предприниматели самовольно захватили 103 квадратных метра муниципальной земли. Также не соблюдены отступы от соседних домов. Кое-где расстояние от стройки до соседнего участка составляет всего лишь 90 сантиметров. То есть строительство ведется практически по меже. Площадь заявленного строительства совсем не соответствовала фактической площади. Комиссия выявила также ряд нарушений пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологического состояния. Кроме того, были нарушены требования безопасности труда в строительстве. 

В результате в отношении собственников составили протоколы об административном правонарушении. Информацию направили в прокуратуру Прикубанского округа. Администрация города подготовила иск в суд о сносе незаконно возведенных объектов с наложением обеспечительных мер в виде запрета на строительство и регистрацию права на объекты недвижимости. Параллельно жители улицы Сергея Михалева также подали исковое заявление в Прикубанский суд. 

Судья назначил заседание на 10 августа. Работы на стройке прекратились. 

Казалось бы, даже обывателю понятно, что выявленные нарушения дают основание признать строительство самостроем и немедленно устранить нарушения. В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ это объект недвижимого имущества (жилой дом, коммерческое здание, инженерное сооружение), созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законодательством: или без получения разрешения на строительство, или с существенным нарушением строительных норм и правил. 

Современное законодательство позволяет его узаконить. На юридическом языке это называется «признание права собственности на самовольные постройки». Эта лазейка фактически позволяет идти в обход требований градостроительного законодательства. Но в сентябре этого года вступает в силу закон, который ужесточает ответственность за самострой. 

Во-первых, меняется само определение. Это «здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм». Также Верховный суд разъяснил: на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, можно строить только отдельно стоящие дома высотой не более трех этажей, в которых может проживать только одна семья. 

Многоэтажки на улице Сергея Михалева, 2 по всем признакам являются САМОСТРОЕМ. Согласно новым изменениям в законе, которые грядут 1 сентября, читателю наверняка будут понятны следующие действия застройщика в суде.

В назначенный день стороны пришли на заседание. Судья Прикубанского районного суда Краснодара Игорь Мищенко в начале судебного заседания удовлетворил ходатайство ответчиков об отложении судебного разбирательства в связи с предоставлением им возможности ознакомиться с иском администрации МО город Краснодар о сносе строения. На следующий день судебное заседание было продолжено, судья объявил, что ответчики подали встречный иск о признании права собственности на капитальные строения по улице Сергея Михалева, 2. Ну хорошо, ответчик имеет на это право. А дальше все пошло вразрез с юридическими и законодательными правилами. Ни представителю администрации, ни жильцам не дали ознакомиться со встречным иском. В ходатайстве администрации и жильцов о назначении по делу экспертизы на предмет нарушения строительных, пожарных, экологических и санитарных норм суд отказал, и в этот же день судья вынес решение удовлетворить встречный иск, признать право собственности на строения по ул. Сергея Михалева, 2, отказать в требованиях жильцам улицы Сергея Михалева, улицы Яркой и администрации города, фактически узаконив своим решением самострой. Как такое возможно? Но, наверное, прежде чем принять серьезное решение, судья обязан детально изучить дело, выводы комиссий и экспертиз. Хотя, как пояснили истцы, в коридоре перед залом заседания сидел эксперт, которого наняли застройщики многоэтажки. Вот на его экспертные выводы и опирался судья Игорь Мищенко, вынося решение. А какие выводы может сделать частный независимый эксперт, которому заплатили деньги? Причем платил заказчик, у которого на кону не один миллион рублей. Ведь он уже потратил прилично, а ну как все это снесут и заставят заплатить за демонтаж? Выводов авторитетной экспертной комиссии, которая выезжала на место раньше, суд не учел. 

Чаще всего суд ставит перед экспертом ряд вопросов, которые удовлетворили бы обе стороны. Однако в этот раз вопросы жильцов улицы Сергея Михалева не были учтены. Вынося решение, судья Мищенко И.А. признал за каждым из ответчиков право собственности 1/8 на многоквартирный жилой дом и подземную автостоянку, при этом ответчики не представили суду доказательств о процентной готовности строений, о количестве возведенных этажей на момент признания права собственности при вынесении решения. По факту сегодня ответчики возводят четвертый этаж жилого дома, а исходя из смысла решения суда он признал за ответчиками право собственности на трехэтажное строение. Таким образом, возводимый четвертый этаж снова является самостроем. На решение районного суда представители администрации города и соседей многоэтажки подали апелляционную жалобу. 

Кстати, обнаружили еще одну закономерность, когда смотрели на сайт 1bezposrednikov.ru: большинство дел по самостроям находится на рассмотрении в Прикубанском районном суде и именно там больше всего их узакониванивают. Да, немаловажен тот факт, что Прикубанка сейчас сильно застраивается... 

В правилах всех наших журналистских расследований обязательно выезжать на место. Что мы и сделали. Улицу нашли не без труда. Стройка в многоэтажках не велась, но было видно, что строители вели подготовку для возведения четвертого этажа: по углам третьего этажа торчала стальная арматура, ждала заливки бетоном. 

Соседи многоэтажек в силу определенных причин отказались называть себя. То ли чем-то запуганы, то ли виновата наша российская действительность.

— Залили бетон, теперь выжидают положенный срок, чтобы класть четвертый этаж, — делится один из них, назвавшись Андреем Геннадьевичем, показывая на возвышающуюся стройку. — Это сейчас здесь тихо и более-менее убрано. Видели бы вы, что здесь творилось зимой и весной. Дороги убили — в свой двор невозможно было заехать. А если и заедешь, так потом всю машину мыть надо. Отступа от дороги нет совсем. Стройка начиналась очень рано и заканчивалась поздно, нарушая покой жильцов. Музыка орала весь день. Документов застройщиков не видел, но, думаю, нужно проверить законность выдачи разрешения на строительство. Ведь здесь участки под ИЖС, и многоэтажного строительства быть не может по генплану. Кто выдал такое разрешение? Зачем же так наглядно нарушать законы? Как мириться с такими людьми? 

Другой сосед согласился с этими же доводами, добавив: 

— Предполагалось, что район будет строиться в едином архитектурном стиле. Откуда взялось разрешение на многоэтажку? Нас не интересует, что он будет дальше делать: сносить или убирать нарушения. С одной стороны, и его понять можно — человек вложил деньги. Но нужно же было все просчитывать раньше... Нас не устраивает это беспокойное соседство. 

В наших правилах также выслушать и другую сторону. Мы узнали телефон одного из собственников участка, на котором возводится многоэтажка, он же является застройщиком. 

Некто Марк Баранов пояснил по поводу строительства: 

— У нас есть все документы: разрешение на строительство, техпаспорт, мы прошли госэкспертизу. Два года занимались сбором и согласованием нужных бумаг. У нас было разрешение на пять этажей, но когда серьезные жильцы начали скандалить, мы решили с ними не ссориться. Не та весовая категория. Вы же знаете, кто там живет? Уже прошел суд. Мы договорились с соседями, что остановим стройку на двух этажах и накроем крышей. В этом районе все двухэтажные строения. По поводу нарушений. Оно у нас одно, касающееся «зоны прострела» строительства. И мы его вскоре устраним. Лукавит застройщик: какие два этажа, если полностью выстроены три и арматурины торчат для возведения четвертого? И никто с соседями даже не разговаривал, по крайней мере нам это известно. 

По сведениям департамента архитектуры и градостроительства Краснодара, Марк Баранов является частным застройщиком и многоэтажки на Сергея Михалева, 2 — не первая его стройка.

* * * 

...Еще в начале 2015 года мэр Краснодара Владимир Евланов заявил, что текущий год должен стать знаковым, переломным в борьбе с самостроем: «Мы должны полностью искоренить практику возведения многоквартирных жилых домов без соответствующих разрешительных документов». Помимо запретительных мер мэр поручил вести разъяснительную работу, рассказать людям, какие документы требуются для легальной стройки. Видимо, застройщика по улице Сергея Михалева, 2 эта борьба не касается. Ведь он построит свои многоэтажки, получит барыши, а дальше хоть трава не расти. Одно радует (если в данном случае будет так уместно сказать): адрес застройки пока нигде не фигурирует в продажах квартир. Так что есть надежда, что со строительством этих двух многоэтажек армия обманутых дольщиков пока не увеличится. Хотя администрация эти самострои в свой реестр подобных застроек не ввела. 

Бюро журналистских расследований 

краевой независимой газеты 

«Вольная Кубань». 

Фото: orehovo-news.ru/