О продаже квартир только при 50-процентной готовности дома: Не рубите сплеча
Два-три года назад строительную отрасль на Кубани величали локомотивом экономики. Край стабильно занимал первые строчки в тройке регионов — лидеров по вводу жилья, доходы краевой казны пополнялись за счет налогов, кубанцы въезжали в новые квартиры. Однако в ближайшем будущем строительный локомотив рискует не просто резко затормозить, а дать, увы, и задний ход.
Строительство действительно тянет за собой немалый ряд смежных отраслей. Прежде всего — производство строительных материалов. По данным Краснодарстата, в прошлом году, несмотря на экономические проблемы и трудности, вызванные санкциями, увеличилось производство ряда стройматериалов. На 10,2 процента по сравнению с 2014 годом выросло производство кирпича, на 28,2 процента — строительной извести. Возведение многоэтажных домов немыслимо без специальной техники, инструментов, следовательно, строительство стимулирует развитие соответствующих отраслей.
Увы, квартиры у нас самые дорогие в Южном федеральном округе: в среднем цена квадратного метра в прошлом году выросла на 18 процентов, тогда как в Волгоградской области снизилась почти на четыре процента.
Губернатор края предложил запретить продажу квартир в новостройках, если готовность дома не превышает 50 процентов. Правда, юристам краевой администрации дано задание проработать этот вопрос и внести его на рассмотрение в ЗСК.
Во-первых , это «инициатива» идет вразрез с Гражданским кодексом, с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». В этом законе есть понятие «договор участия в долевом строительстве». Деньги участник долевого строительства вносит на начальном этапе строительства дома. Ни одна компания, какая бы крупная ни была, не в состоянии построить многоквартирный дом на собственные средства. Возведение жилых многоэтажек ведется за счет средств дольщиков и банковских кредитов. Собственно, поэтому и был принят закон о долевом строительстве.
Во-вторых , средства в банке строительная компания может получить под залог ликвидных активов — той же земли. Допустим, строительная фирма получила кредит в банке, вложила собственные средства. Однако этих денег может не хватить для строительства дома. Вполне очевидно: на возведение дома должны работать деньги его будущих жильцов.
В-третьих , вложение денег дольщиками на начальном этапе строительства дома удешевляет стоимость квадратного метра. С каждым построенным этажом цена квадрата, как правило, растет.
Теперь представим, к чему приведет эта «инициатива» о запрете продажи квартир в доме, готовность которого ниже пятидесяти процентов. Многие строительные компании уйдут с рынка, поскольку не смогут возвести дом даже наполовину только за счет собственных и заемных средств. Объемы строительства сократятся, снизятся доходы бюджета. Тысячи строителей будут выброшены на улицу. А в этой отрасли края сейчас занято около 160 тысяч человек. Уровень безработицы, которая сейчас, по официальной информации, не превышает одного процента, стремительно подскочит, возрастет социальная напряженность, существенно осложнится криминальная ситуация. Неужели это не понятно?
Перво-наперво узнать, какие компании являются добросовестными застройщиками, честно исполняющими свои обязательства, вкладывают средства дольщиков в дело, а не крутят ими как заблагорассудится. Затем составить список проблемных компаний. В «черный список» внести мошенников. К добросовестным строителям у власти не должно быть никаких претензий.
К компаниям, испытывающим временные финансовые трудности, решись они затеять новостройку, должны предъявляться особые требования. К примеру, аудиторское заключение офинансово-хозяйственной деятельности, заверенный налоговой инспекцией или еще какими-то уполномоченными органами государственной власти документ об активах компании. Сложив годовой бухгалтерский баланс, аудиторское заключение и определив, сумеет ли потенциальный застройщик исполнить взятые на себя обязательства, решать: выдавать разрешение на строительство или нет. Случись, какой-то из застройщиков заартачится, не желая выполнять эти требования, указать ему на дверь.
Кто прямо или косвенно способствовал строительному беспределу в Краснодаре, в черноморскихгородах-курортах и в других населенных пунктах Кубани?
Они выдавали разрешения на строительство жилья, не озаботившись проверить, что собой представляет застройщик, каково его финансовое положение, деловая репутация, имеется ли опыт в строительстве жилья, какие объекты им возведены, входит ли он в саморегулируемую организацию, кто является собственником земельного участка, а кто арендатором? Вряд ли чиновники исправно подмахивали бумаги, ставили гербовые печати за просто так.
Все эти проблемы нужно решать незамедлительно, дабы на карте Кубани не возникли новые самострои, перекрыть кислород проходимцам, наживающимся на людских бедах!
Определенные меры краевые власти уже принимают. В конце января на Совете безопасности губернатор предложил создать реестр строительных компаний, работающих на территории Кубани, чтобы впредь не допустить появления обманутых дольщиков.
— В реестре должна быть отражена строительная история: сколько домов сдано или не сдано, сколько построено. Если у застройщика нет истории строительства, тогда не стоит с ним связываться. Или, может, он новичок — и пусть население видит, что связывается с новичком, а это определенный риск, — заявил Вениамин Кондратьев.
Губернатор призвал местные власти контролировать процесс долевого строительства и отзывать разрешения на строительство, если застройщик под шумок лишь собирает деньги и не собирается строить жилье.
Это разумные предложения. А требовать от застройщиков продавать квартиры лишь на стадии пятидесятипроцентной готовности дома — абсолютно необоснованное требование, которое нельзя рассматривать в качестве защиты прав дольщиков. Допустим,кто-то из строителей сумеет справится с задачей, а затем стройка станет?
Вывод: при решениикакой-либо проблемы, затрагивающей интересы большого количества людей, лучше семь раз отмерить, а уж потом резать.
Успехи кубанских строителей налицо. Только за шесть месяцев прошлого года на Кубани введено в строй 23 тысячи квартир общей площадью 1,56 миллиона квадратных метров.
Увы, квартиры у нас самые дорогие в Южном федеральном округе: в среднем цена квадратного метра в прошлом году выросла на 18 процентов, тогда как в Волгоградской области снизилась почти на четыре процента.
Цены, конечно, кусаются, зато есть выбор на любой вкус и кошелек. Однако может случиться, что вскоре и выбор станет не так богат, и цена квадратного метра вырастет. Причиной могут стать непродуманные решения краевой власти, столкнувшейся с акциями протеста обманутых дольщиков.
Губернатор края предложил запретить продажу квартир в новостройках, если готовность дома не превышает 50 процентов. Правда, юристам краевой администрации дано задание проработать этот вопрос и внести его на рассмотрение в ЗСК.
Предложение Вениамина Кондратьева вроде бы правильное, но это только на первый взгляд.
Теперь представим, к чему приведет эта «инициатива» о запрете продажи квартир в доме, готовность которого ниже пятидесяти процентов. Многие строительные компании уйдут с рынка, поскольку не смогут возвести дом даже наполовину только за счет собственных и заемных средств. Объемы строительства сократятся, снизятся доходы бюджета. Тысячи строителей будут выброшены на улицу. А в этой отрасли края сейчас занято около 160 тысяч человек. Уровень безработицы, которая сейчас, по официальной информации, не превышает одного процента, стремительно подскочит, возрастет социальная напряженность, существенно осложнится криминальная ситуация. Неужели это не понятно?
Прежде чем делать такие заявления, хорошо бы встретиться с главами строительных компаний и совместно выработать прозрачные правила игры.
К компаниям, испытывающим временные финансовые трудности, решись они затеять новостройку, должны предъявляться особые требования. К примеру, аудиторское заключение о
Еще один механизм защиты дольщиков. Если строительная компания не сумела получить банковский кредит и у нее нет достаточного количества собственных средств, разрешение на строительство не выдавать!
Кто прямо или косвенно способствовал строительному беспределу в Краснодаре, в черноморских
Местные власти!
Они выдавали разрешения на строительство жилья, не озаботившись проверить, что собой представляет застройщик, каково его финансовое положение, деловая репутация, имеется ли опыт в строительстве жилья, какие объекты им возведены, входит ли он в саморегулируемую организацию, кто является собственником земельного участка, а кто арендатором? Вряд ли чиновники исправно подмахивали бумаги, ставили гербовые печати за просто так.
Начальник ГУ МВД России по краю Владимир Виневский на заседании Совбеза привел убийственную статистику: в прошлом году в производстве органов предварительного следствия региона находилось 57 уголовных дел в сфере долевого строительства по 263 эпизодам преступной деятельности! Посадили хотя бы одного чиновника, который, взяв «на лапу», выдал разрешение жуликам и проходимцам? То-то и оно!
Все эти проблемы нужно решать незамедлительно, дабы на карте Кубани не возникли новые самострои, перекрыть кислород проходимцам, наживающимся на людских бедах!
Определенные меры краевые власти уже принимают. В конце января на Совете безопасности губернатор предложил создать реестр строительных компаний, работающих на территории Кубани, чтобы впредь не допустить появления обманутых дольщиков.
— В реестре должна быть отражена строительная история: сколько домов сдано или не сдано, сколько построено. Если у застройщика нет истории строительства, тогда не стоит с ним связываться. Или, может, он новичок — и пусть население видит, что связывается с новичком, а это определенный риск, — заявил Вениамин Кондратьев.
Губернатор призвал местные власти контролировать процесс долевого строительства и отзывать разрешения на строительство, если застройщик под шумок лишь собирает деньги и не собирается строить жилье.
Это разумные предложения. А требовать от застройщиков продавать квартиры лишь на стадии пятидесятипроцентной готовности дома — абсолютно необоснованное требование, которое нельзя рассматривать в качестве защиты прав дольщиков. Допустим,
Как это случилось с дольщиками дома 3/1 по улице Димитрова, которые пробились к губернатору только благодаря объявленной голодовке. Вторая секция дома построена более чем на 50 процентов, ну и что? Дом-то все равно не сдан в срок, и еще неизвестно, когда жильцы на самом деле въедут в свои квартиры.
Вывод: при решении
Сергей Капрелов
Специально для «ВК Пресс»
Фото: Савва Юдин, "ВК Пресс"
4761
04 февраля 2016 
