Так вот ты какой, дорогой квадратный метр!

Покупка собственного жилья – дело волнительное, а решение выстраданное. Когда у тебя нет своих квадратных метров, не получается ощущать себя уверенно в этом сложном и постоянно меняющемся мире. Сначала у человека нет денег на своё жильё, а когда деньги появляются, возникает другая проблема – где и у кого покупать. Ведь заплатить придётся немало, жить долго, возможно ещё и внукам придётся оставить. Здесь и с ценой, и с местом обитания прогадать не хочется, и с качеством жилья не «попасть» бы, и с перспективами развития района не прогадать бы, да и с перспективами возможной продажи тоже.

Краснодар – город своеобразный: с одной стороны – жилья строится очень много и разного уровня, а с другой стороны – выбрать особо и не из чего. Ведь уже сегодня, по оценкам экспертов, сложно заработать на продаже жилья в сданных год-два назад новостройках. Тем, кто планировал в своё время «навариться», вложив деньги в строящееся жильё, теперь приходится с грустью осознавать, что оно не востребовано по тем ценам, которые за него просят.

Ещё лет 10 назад, когда дома от «Девелопмент-Юг» казались верхом архитектуры и комфорта, было ощущение, что эра панельных домов навсегда канет в лету. И что мы имеем? А то, что дома по проектам 70-х годов продолжают активно строиться и отлично продаются. Проверенные временем и привычные душе россиянина «панельки» по-прежнему правят бал, когда речь идёт о том, ЧТО купить недорого. Панельные микрорайоны строятся по всему краю, качество их, как правило, оставляет желать лучшего, к ним не ведут дороги и тротуары, в них нет парковок, возле них нет школ и детских садов, к ним не ходят трамваи и троллейбусы, а их всё равно раскупают. К примеру, массовая застройка района улиц Зиповской, Карякина, Московской и Солнечной: в чистом поле за три года вырос огромный многоэтажный микрорайон. Пару недель назад выгорели два этажа шестиэтажного дома в одном из уголков этого «шанхая» - выгорели по причине того, что туда не смогли попасть пожарные машины. По счастливой случайности в огне никто не пострадал, но застройщику теперь пришлось и ремонт оплачивать, и жильцам временное проживание – вот уж воистину «скупой платит дважды!» Когда смотришь, проезжая по улице Московской, на это «шедевр» городской архитектуры, диву даёшься – ну кто разрешил многоэтажную застройку с таким количеством преступных нарушений?! Дома стоят в трёх метрах друг от друга, фактически соприкасаясь балконами, парковок нет, до ближайшего транспорта пешком идти и идти, все проезды уставлены транспортом.

«Каждый день проезжаю мимо того чудного микрорайона - вот де жесть! Я промолчу, как авто выезжают на Солнечную по разбитым вдрызг дорогам, это – мелочи. Гораздо печальнее наблюдать потуги пешеходов, пытающихся перебежать туже незабвенную Солнечную в полнейшей темноте! Ну а поход за продуктами в «Семейный Магнит» для страждущих превращается в бег по пересеченной местности в темноте или слалом меж проезжающих автомобилей в свете фар. Отказываюсь понимать логику дорогих россиян, покупающих за свои кровные себе такой «гемморой»!!!!!» - пишет один из пользователей социальных сетей. И ведь таких постов в сети великое множество. Что же заставляет людей отдавать довольно приличные деньги за сомнительного качества жильё в микрорайонах без необходимой для адекватной жизни инфраструктуры? Средняя стоимость квадратного метра в таких домах колеблется от 32 до 37 тысяч рублей, но если вдуматься – а за что такие деньги? Из чего складывается довольно высокая стоимость квадратного метра жилья в этих трущобах и «шанхаях»?

К примеру, себестоимость квадратного метра жилья в любой новостройке рассчитывается вот по этим основным показателям:

Отчисления на развитие инфраструктуры города (!!!)

Предпроектные расходы (проектирование, согласования, изыскательские работы, геология и др.)

Рабочий проект

ПОС (содержание стройплощадки, временные здания и сооружения и др.)

Земляные работы

Работы нулевого цикла

Монолитные работы выше нулевого цикла

Кирпичная кладка наружных стен

Монтаж ЖБК

Перегородки

Окна

Фасадное остекление, работы по фасаду

Двери

Кровля

Лифты

Отопление и вентиляция, водоснабжение канализация

Электромонтажные работы

Слаботочные сети

Отделочные работы

Временное электроснабжение

Наружные сети (теплоснабжение, водоснабжение и канализация, электроснабжение, телефонные сети)

Благоустройство (!!!)

Затраты на эксплуатацию кранов, механизмов (!!!)

Накладные расходы (???)

Расходы на рекламу, PR (???)

Прочие затраты (???)

Что самое любопытное, расходы на рекламу и PR часто бывают гораздо выше, чем, к примеру, на благоустройство или водоснабжение. А уж накладные расходы у некоторых застройщиков (да, да, бывает и такое) - и того в два раза выше. Кто-нибудь из нас задумывался ли когда-нибудь – а за что, собственно говоря, мы платим? Или застройщик, например, готов предоставить покупателю документально обоснованную цену квадратного метра в своих новостройках? Вряд ли…

Пообщавшись с одним из застройщиков микрорайона на Московской компанией «Мастерстрой» - крупнейшим застройщиком с отличной деловой репутацией - нам удалось кое-что прояснить. Во-первых, данный микрорайон только строится, а значит, у него всё впереди: и дороги, и тротуары, и аллеи, и парковки, и школы. Во-вторых, наш градостроительный кодекс не обязывает застройщика строить дороги, детские сады, школы и парковки, то есть объекты социальной инфраструктуры. В-третьих, квартиры в домах здесь раскупаются, следовательно, людей всё устраивает: и качество, и отсутствие дорог с тротуарами, и отсутствие зелени, и отсутствие общественного транспорта – трамваев и троллейбусов. Оказывается, чтобы появился такой микрорайон, администрация МО проводит общественные слушания, анализирует потребности горожан, то есть, дома появляются не «с бухты барахты» сами по себе, а место под них тщательно выбирается администрацией города. Любопытно… Если наши отцы города планируют всё так тщательно, то почему ими заранее не закладываются в бюджет средства на дороги, общественный транспорт, школы, парковки и детские сады?

Теперь о качестве жилья. Дома в этом микрорайоне однотипные, то есть, профессионал-строитель, возможно, и увидит в них существенные отличия, а обыватель различит их разве что по планировке, да по цвету. Таких панелек в Краснодаре полно, строились они и сорок лет назад, и двадцать лет назад, строятся и сейчас.

Как рассказали нам в компании «Мастерстрой», к примеру, их дома строятся по современному проекту 135-С, которому не более трёх лет: здесь современная система отопления в полу, например, или потолки уже почти два семьдесят, вместо двух пятидесяти. Только вот, обыватель вряд ли так уж ощутит эту разницу. Получается, покупает застройщик слегка модернизированный проект сорокалетней давности – и всё, можно смело говорить о новом проекте и соответствующей цене на него. То есть, департамент архитектуры города современным обликом столицы Кубани не озабочен и даёт «добро» на застройку однотипными унылыми домами – прямо иллюстрация к «Иронии судьбы», не иначе. К примеру, та же компания «Мастерстрой» в год возводит около ста тысяч квадратных метров жилья, которое востребовано и хорошо продаётся, так как компания работает, соблюдая все необходимые нормы законодательства. Их дома относятся к категории быстровозводимого жилья, на них даются пять лет гарантии.

- Мы считаем, что строим качественное жильё, - рассказал ИА «ВК Пресс» директор ООО «Мастерстрой» Бойко Иван Сергеевич. – У нас собственные заводы ЖБИ, которые работают в две смены, поэтому мы можем позволить себе не простаивать, а сдавать каждый дом в среднем за год. У нас также своё производство металлопластиковых конструкций – окон, дверей, балконов – из немецкого профиля REHAU. На сегодня в обязательном порядке мы проводим озеленение придомовых территорий, построили и скоро введём в эксплуатацию детский сад, в проекте есть ещё один, также проектом предусмотрена школа в этом микрорайоне, готовится к сдаче проект дороги к улице Солнечной и её освещение, запланировано строительство трёх парковок, каждая на 300 машиномест, но построим пока только одну: если она окажется востребована, то построим ещё две. Сейчас мы готовимся к строительству двух бульваров в микрорайоне с зеленью и зонами отдыха. Всё это, конечно, отражается на стоимости жилья.

- Но в администрации города говорят, что денег на детский сад нет, поэтому его строительство под большим вопросом.

- Мы уже построили один детский сад. Сейчас ждём – выкупит ли его у нас администрация города. Даже если не выкупит, мы всё равно сдадим его в эксплуатацию. Хотя согласно нашему градостроительному кодексу мы не обязаны строить объекты социальной инфраструктуры. То же самое касается школы – мы можем её построить, лишь бы у города были деньги у нас её потом выкупить, ведь это огромные затраты. Поэтому ещё два детских сада, предусмотренные проектом, пока под большим вопросом. То же самое касается парковок и дорог. Деньги сейчас очень дорогие, дорогие энерго ресурсы, дорогая земля под строительство – вот и цены на жильё дорогие, - прокомментировал г-н Бойко.

Понять застройщиков можно: если градостроительный кодекс не предусмотрел, а администрацию города всё устраивает, народ не бунтует, плюс идут продажи – то всё отлично! А по факту, что мы имеем? А имеем мы типовые устаревшие проекты панельных домов без возможности перепланировки, с забавным качеством отделки «под ключ», неровные стены и полы и отсутствие звукоизоляции. Бонусом в таких микрорайонах становятся отсутствующие парковки, тротуары, дороги, общественный транспорт, отсутствие свободных мест в школах и детских садах, отсутствие поликлиник. И всё это великолепие обойдётся гражданину всего в 37 тысяч за квадратный метр! Сущие копейки…

Мы спросили у горожан, считают ли они цену на квартиры в новостройках адекватной её качеству, и вот, что услышали.

- Да это просто кошмар, цена за квадратный метр больше 30 тысяч рублей, за такие деньжищи мне вообще хоромы должны сделать, а на деле всё иначе. Купили мы свое долгожданное жилье в КМР, прожили в новенькой квартире месяца два, смотрим, а окошки-то наши протекают при дожде, отсыревать начали, дверь на балкон закрывается плохо, да и обои отклеиваются, вот тебе и отделка под ключ!

- Мы купили отдельную квартиру на ГМР, именно отдельную, а не коммунальную. Проблема заключается в том, что я слышу своих соседей так, будто они живут у меня в комнате. Это же невыносимо! Ложусь спать, а у кого-то день рождения, эффект присутствия обеспечен!

И подобных историй нам рассказали ещё два десятка опрошенных. Что же получается: люди недовольны, но вынуждены покупать, так как альтернативы нет или она (альтернатива) слишком дорогая. Как нам удалось выяснить в департаменте строительства Краснодарского края, на сегодняшний день на рынке коммерческого жилья в крае, то есть жилья, строящегося не за бюджетные деньги, нет законодательных норм, обязывающих застройщиков информировать покупателя о том, как рассчитывалась себестоимость квадратного метра жилья в каждой конкретной новостройке. То есть, покупатель жилья на Кубани, не может знать, что заложил застройщик в те самые 37 тысяч за квадратный метр. А если бы мог? Пожалуй, если бы наши законодатели обязали застройщиков обнародовать такие данные, мы бы с вами ой как удивились.

Также, как выяснилось, сегодня нет никаких чётких нормативов для отделки жилья эконом класса. Качество, например, отделки «под ключ» только на совести и усмотрении застройщика, и если ваши металлопластиковые окна на балконе начнут протекать через полгода, или же вы обнаружите, что стены в ванной из гипсокартона, а линолеум уложен неправильно, то это сугубо ваши проблемы. Хотите, подписывайте акт приёма, хотите – нет, но, как правило, основная масса новосёлов тут же начинает собственный ремонт. Сегодня только в договоре между застройщиком и дольщиком прописывается комплектность приобретаемой квартиры, а вот, какой минимум вы получите за 20 тысяч, а какой за 37 тысяч - застройщик определяет сам, никаких госстандартов на этот счёт не существует. Качество строящегося жилья, согласно существующих строительных норм и правил, осуществляет Управление государственного строительного надзора Краснодарского края, в полномочия которого входит проверка соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства. Также главной задачей Управления является предупреждение, выявление и пресечение допущенных застройщиком, заказчиком, а также лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком (подрядчик), нарушений законодательства о градостроительной деятельности, в том числе технических регламентов, и проектной документации.

Должностные лица Управления при проведении государственного строительного надзора имеют право потребовать от заказчика, застройщика или подрядчика представления результатов выполненных работ, исполнительной документации, актов освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения, образцов (проб) применяемых строительных материалов. Специалисты Управления имеют право составить протоколы об административных правонарушениях и применить меры обеспечения производства по делам об административных правонарушениях в порядке и случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

То есть, если у потребителя возникли претензии к качеству жилья, он вправе обратиться в Госстройнадзор по Краснодарскому краю и потребовать проверить качество выполненных работ (правда, кто в России боится административных протоколов и штрафов по ним?!). Но потребитель сегодня не имеет никакой возможности узнать, из чего сложилась цена квадратного метра, адекватна ли эта цена качеству и не отчислил ли он 5000 из 37 000 на развитие социальной инфраструктуры города, которой по факту нет. Если предельная цена на жилую недвижимость, строящуюся на бюджетные деньги, определяется Минрегионом, то частные застройщики устанавливают цены, согласно собственных представлений и запросов.

Впрочем, цена Минрегиона тоже вызывает немало вопросов. Очевидно, что жильё эконом класса должно всё же строить на порядок дешевле 37 тысяч за квадратный метр, чтобы человек 20 лет подряд не отдавал за ипотечную квартиру 70% своей зарплаты, а хотя бы мог позволять себе и другие радости жизни – траты на отдых, здоровье, хорошие вещи, здоровую еду, хороший автомобиль. Но, видимо, это из какой-то другой жизни, а не российской.

Многие из нас сегодня прекрасно понимают, что покупать в 21 веке квартиру в панельном доме – верх глупости, но многие так же берут и покупают. Но может ли стоить 37 тысяч рублей квадратный метр в доме, построенном по проекту 40-50 летней давности? Наверняка, не может, но взять под контроль ценообразование в этой сфере, видимо, никто уже не сможет, да и не захочет. Ведь на растущих темпах строительства сейчас хорошо зарабатывают все, в прямом и в переносном смыслах. Расчёт себестоимости квадратного метра жилья – штука любопытная, как мы уже успели заметить: накладные расходы, прочие расходы, благоустройство и расходы на рекламу и PR, отчисления на развитие социальной инфраструктуры города – прекрасный повод накинуть сотню-другую долларов.

Просмотрев предложения о недвижимости в Германии, мы наткнулись на забавную штуку – стоимость жилья там напрямую зависит от места, где оно расположено. Деловой центр Германии Мюнхен. В его окрестностях в зелёном предгорном районе без застройки с видом на Альпы и панораму Мюнхена, рядом с термальными источниками, в трёх минутах ходьбы до метро и трамвая, рядом с автобусной остановкой, в пяти минутах ходьбы до огромного торгового центра и водно-спортивного комплекса, продаётся дуплекс в 150 квадратных метров с двумя огромными открытыми террасами на крыше, в трёх уровнях, отделкой люкс, с огромным мраморным камином и парковочным местом в подземном гараже. Стоит такой дуплекс 525 тысяч евро, то есть 21 миллион рублей. Примерно за такую же сумму вы сможете приобрести готовый дуплекс в Краснодаре или коттедж аналогичной площади, но, как говорится, почувствуете разницу: начиная от отделки люкс «по-русски» и заканчивая местом расположения – с видом на поля или дом соседа, вдали от трамвая, троллейбуса, спортивных и торговых центров. Если квартира в немецком курортном Баден-Бадене обойдётся вам в среднем за 1100 000 с отделкой люкс, то в курортном Горячем Ключе примерно в полтора миллиона за такую же площадь в курортной зоне и в среднем 3,5 миллиона рублей в центре. Сдаётся, прав наш уважаемый президент, на рынке недвижимости давно пора навести порядок и всё тщательно пересчитать: ох, давно, Владимир Владимирович, пора узнать кто, кому, сколько и за что…

Галина Титаренко.
Специально для "ВК Пресс".