Свое жилье - несбыточная мечта: есть ли изменения на рынке недвижимости?
Рынок недвижимости – одна из самых динамичных сфер экономики, которая чутко реагирует на изменения в политической и экономической ситуации страны. Рассмотрим текущее положение дел на рынке аренды и покупки жилья, а также проанализируем динамику цен и прогнозы на ближайшие годы.
В 2024 году ипотечные ставки достигли рекордных значений: в ноябре средний процент по кредитам без государственной поддержки составил 23–25%, а максимальные значения достигли 32,6%.Несмотря на столь высокие показатели, находятся заемщики, готовые оформить ипотеку даже на таких условиях.
Повышение ипотечных ставок стало следствием увеличения ключевой ставки и отмены Центральным банком ограничений на полную стоимость кредита.
Рост ставок существенно увеличивает ежемесячные платежи, делая ипотеку непосильной для большинства заемщиков. Только те, кто вынужден оформить заем в экстренных ситуациях, могут позволить себе такие условия. Пример расчета показывает значительное различие в платежах:
Разрыв в ценах между жильем на первичном и вторичном рынках сокращается. В 2020 году, с введением льготной ипотеки под 6%, стоимость новостроек начала стремительно расти. Уже к 2021 году разница в цене квадратного метра между новостройками и вторичным жильем достигала 20–40%.
К 2024 году разрыв уменьшился, так как темпы роста цен на новостройки замедлились. Тенденции за последние годы таковы:
• 2022 год: цены выросли в среднем на 24%, в отдельных случаях до трехкратного увеличения;
• 2023 год: рост составил 9%;
• с января по сентябрь 2024 года: цены увеличились на 7%.
Стоимость новостроек
После завершения программы льготной ипотеки к июлю 2024 года цены на новостройки перестали расти, однако снижение стоимости так и не произошло. К концу года наметился даже небольшой рост. Единственным регионом, где за год новостройки подешевели, стала Хакасия — снижение составило 0,8%. В то же время в ряде регионов наблюдался значительный рост цен. Например, в Омской области стоимость квадратного метра увеличилась на 26,16%, в Астраханской области — на 24,36%, а в Севастополе — на 22,83%.
Если рассматривать динамику с начала 2021 года, то максимальный рост цен зафиксирован в Адыгее — увеличение в 2,53 раза. Следом идут Омская область (2,34 раза) и Курская область (2,32 раза).
По прогнозам аналитиков, в 2025 году стоимость новостроек продолжит расти, но темпы увеличения будут немного ниже уровня официальной инфляции, что соответствует тенденции 2024 года. В прошлом году средняя стоимость квадратного метра в новостройках по стране выросла на 9,22%, при этом инфляция составила 9,52%. Для сравнения, в 2021 году рост цен на жилье достигал 23%, в 2022 году — 17,5%, а в 2023 году, при инфляции 7,4%, — 12%.
Рынок вторичного жилья
На рынке готового жилья рост цен также замедлился из-за высоких ипотечных ставок. Если в 2023 году стоимость квартир на вторичном рынке увеличилась на 18%, то за период с января по сентябрь 2024 года рост составил всего 2%.
Объем предложений на вторичном рынке продолжает сокращаться. Повышение ставок по ипотеке снижает количество продаваемых объектов. С августа 2022 года по октябрь 2024 года количество объявлений о продаже готового жилья уменьшилось почти на 40%.
Ситуация на рынке новостроек несколько иная: снижение объема предложений здесь менее выражено. С января 2024 года количество объявлений о продаже новых квартир уменьшилось лишь на 9%.
Загородное строительство
Одновременно растет интерес к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС). Этот сегмент демонстрирует более высокие темпы роста по сравнению с многоквартирным жильем. По данным Минстроя, с января по сентябрь 2024 года на ИЖС пришлось более 65% от общего объема введенного в эксплуатацию жилья. Такая динамика связана с действием льготных ипотечных программ, распространяющихся на ИЖС с 2020 года.
Изменения на рынке аренды жилья
В последние годы рынок аренды жилья претерпел значительные трансформации. Рост цен стал заметным практически во всех регионах, но наиболее ощутимо это проявляется в крупных городах. По итогам третьего квартала 2024 года арендные ставки достигли рекордных значений.
Одной из главных причин подорожания аренды остаются высокие ипотечные ставки, из-за которых многие предпочитают съемное жилье, ожидая снижения стоимости кредитов.
Основные тренды арендного рынка в 2024 году:
• Рекордные ставки: средняя стоимость аренды в Москве составила 111 000 рублей в месяц, в Санкт-Петербурге — 56 000 рублей.
• Увеличение предложений на рынке: в третьем квартале 2024 года число объявлений об аренде выросло до 56 000, тогда как в аналогичном периоде 2023 года их было всего 41 000. Несмотря на это, цены продолжили расти.
• Баланс спроса и предложения: зафиксировано практически равное число новых и закрытых объявлений: 48 000 против 47 000. Для сравнения, в третьем квартале 2023 года спрос значительно превышал предложение — 33 000 новых объявлений против 63 000 закрытых лотов. Таким образом, в 2024 году рынок стабилизировался, и ажиотажного спроса больше не наблюдается.
Если сравнить текущие арендные ставки с ежемесячными платежами по ипотеке при действующих процентных ставках, аренда выглядит менее затратным вариантом, что для многих делает ее более привлекательной.
Цены на жилье в регионах России
Стоимость недвижимости варьируется в зависимости от региона. Самые высокие цены на жилье традиционно фиксируются в Москве и Санкт-Петербурге, где высокий спрос на квартиры многократно превышает предложение. В этих мегаполисах стоимость квадратного метра может быть в два-три раза выше, чем в среднем по стране.
В Центральной России, Поволжье и на Урале жилье обходится заметно дешевле. На Дальнем Востоке и в Сибири цены остаются сравнительно низкими, однако строительство здесь удорожается из-за затрат на транспортировку материалов и суровых климатических условий.
Южные регионы, такие как Краснодарский край, продолжают пользоваться популярностью благодаря теплому климату, живописной природе и активному развитию инфраструктуры. Прогнозы на 2025 год предполагают дальнейший рост интереса к недвижимости в этом регионе. В сегменте жилой и коммерческой недвижимости ожидается повышение цен: стоимость нового жилья может вырасти на 10–12%, а арендные ставки увеличатся на 5–8%.
Прогнозы на 2025 год
По данным Банка России, ключевая ставка останется высокой вплоть до конца 2025 года. Существенные изменения ожидаются только в 2026 году, когда ставка может снизиться до 12–13%. К 2027 году планируется ее возвращение к минимальным уровням — в диапазон 7,5–8,5%. В результате, в 2025 году ипотечное кредитование останется под сильным давлением, что значительно сократит число потенциальных заемщиков, способных оформить ипотеку на рыночных условиях.
На первичном рынке недвижимости цены на новостройки, вероятнее всего, останутся стабильными, без значительного снижения. Однако застройщики могут предлагать различные способы экономии, особенно для объектов в менее популярных локациях. Это касается районов с недостаточно развитой инфраструктурой, отсутствием качественных дорог и транспорта, а также долгосрочных строительных проектов. Возможны скидки и специальные акции, такие как предоставление бонусов в виде бесплатного парковочного места, кладовой или подсобного помещения.
На вторичном рынке также не ожидается резкого падения цен. В условиях стагнации многие владельцы жилья предпочитают сдавать его в аренду вместо продажи. Вероятно, такие квартиры появятся на рынке только после улучшения экономической ситуации, когда спрос на вторичное жилье начнет расти.
Екатерина Остапенко
Ранее мы писали: В Краснодаре и Сочи растет спрос на долгосрочную аренду жилья: сколько стоит снять квартиру Об этом заявили в «Авито Недвижимость». За этот год спрос стал больше на 11 процентов – это одна из самых серьезных динамик в стране, хотя столица Кубани не на первом месте.
Семья из Краснодара пожаловалась Путину на невозможность оформить семейную ипотеку Молодая семейная пара из Краснодара пожаловалась: невозможно взять семейную ипотеку. То лимиты якобы заканчиваются, то программа в банке меняется. Банки предлагают комбо ипотеку: но ставка возрастает с 6 до 13 процентов.
Нейросеть научилась рассчитывать стоимость недвижимости в России и цену аренды Теперь стоимость квартиры можно определить с помощью нейросети – соответствующий раздел появился в Яндекс Недвижимости.
Краснодар – почти полностью ипотечный город: 90 процентов жилья покупается в долгосрочный кредит - Анализ рынка недвижимости провел федеральный девелопер Неометрия. Так, в I квартале текущего года в Краснодаре в ипотеку приобрели около шести тысяч объектов недвижимости - это практически 90 процентов от общего числа сделок.
В России хотят упростить продажу недвижимости: срок владения квартирой могут сократить до трех лет В Госдуме предложили сократить минимальный срок владения квартирой, после которого можно не платить НДФЛ при ее продаже, с пяти до трех лет.
Спасение ипотеки: Правительство выделит 447 миллиардов рублей на ее поддержку Правительство выделит дополнительные 447 миллиардов рублей на поддержку уже выданных льготных ипотечных кредитов.
Повышение ипотечных ставок стало следствием увеличения ключевой ставки и отмены Центральным банком ограничений на полную стоимость кредита.
Рост ставок существенно увеличивает ежемесячные платежи, делая ипотеку непосильной для большинства заемщиков. Только те, кто вынужден оформить заем в экстренных ситуациях, могут позволить себе такие условия. Пример расчета показывает значительное различие в платежах:
- При ставке 10%: ежемесячный платеж на сумму 3 млн рублей сроком на 25 лет составит около 27 261 р.
- При ставке 16%: платеж вырастет до 40 766 р.
- При ставке 26%: сумма увеличится до 65 100 р.
Несмотря на высокие рыночные ставки, основная часть ипотек оформляется по льготным программам. Аналитика за третий квартал 2024 года показывает что 27% составляет доля льготных программ, включая семейную, сельскую и для ИТ-специалистов, на рынке новостроек, 23% — ипотека на строительство частных домов по льготным условиям, 39% — кредиты на готовые квартиры.
Особенно выделяется рост популярности дальневосточной и арктической ипотеки. Объем выдач по этим программам увеличился на 30% по сравнению с третьим кварталом 2023 года. Эксперты отмечают, что это одна из немногих программ, сохраняющая тенденцию роста.
В целом объемы ипотечного кредитования продолжают снижаться, при этом цены на недвижимость остаются стабильными и не снижаются.
Что происходит на рынке недвижимостиРазрыв в ценах между жильем на первичном и вторичном рынках сокращается. В 2020 году, с введением льготной ипотеки под 6%, стоимость новостроек начала стремительно расти. Уже к 2021 году разница в цене квадратного метра между новостройками и вторичным жильем достигала 20–40%.
К 2024 году разрыв уменьшился, так как темпы роста цен на новостройки замедлились. Тенденции за последние годы таковы:
• 2022 год: цены выросли в среднем на 24%, в отдельных случаях до трехкратного увеличения;
• 2023 год: рост составил 9%;
• с января по сентябрь 2024 года: цены увеличились на 7%.
Стоимость новостроек
После завершения программы льготной ипотеки к июлю 2024 года цены на новостройки перестали расти, однако снижение стоимости так и не произошло. К концу года наметился даже небольшой рост. Единственным регионом, где за год новостройки подешевели, стала Хакасия — снижение составило 0,8%. В то же время в ряде регионов наблюдался значительный рост цен. Например, в Омской области стоимость квадратного метра увеличилась на 26,16%, в Астраханской области — на 24,36%, а в Севастополе — на 22,83%.
Если рассматривать динамику с начала 2021 года, то максимальный рост цен зафиксирован в Адыгее — увеличение в 2,53 раза. Следом идут Омская область (2,34 раза) и Курская область (2,32 раза).
По прогнозам аналитиков, в 2025 году стоимость новостроек продолжит расти, но темпы увеличения будут немного ниже уровня официальной инфляции, что соответствует тенденции 2024 года. В прошлом году средняя стоимость квадратного метра в новостройках по стране выросла на 9,22%, при этом инфляция составила 9,52%. Для сравнения, в 2021 году рост цен на жилье достигал 23%, в 2022 году — 17,5%, а в 2023 году, при инфляции 7,4%, — 12%.
Рынок вторичного жилья
На рынке готового жилья рост цен также замедлился из-за высоких ипотечных ставок. Если в 2023 году стоимость квартир на вторичном рынке увеличилась на 18%, то за период с января по сентябрь 2024 года рост составил всего 2%.
Объем предложений на вторичном рынке продолжает сокращаться. Повышение ставок по ипотеке снижает количество продаваемых объектов. С августа 2022 года по октябрь 2024 года количество объявлений о продаже готового жилья уменьшилось почти на 40%.
Ситуация на рынке новостроек несколько иная: снижение объема предложений здесь менее выражено. С января 2024 года количество объявлений о продаже новых квартир уменьшилось лишь на 9%.
Загородное строительство
Одновременно растет интерес к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС). Этот сегмент демонстрирует более высокие темпы роста по сравнению с многоквартирным жильем. По данным Минстроя, с января по сентябрь 2024 года на ИЖС пришлось более 65% от общего объема введенного в эксплуатацию жилья. Такая динамика связана с действием льготных ипотечных программ, распространяющихся на ИЖС с 2020 года.
Изменения на рынке аренды жилья
В последние годы рынок аренды жилья претерпел значительные трансформации. Рост цен стал заметным практически во всех регионах, но наиболее ощутимо это проявляется в крупных городах. По итогам третьего квартала 2024 года арендные ставки достигли рекордных значений.
Одной из главных причин подорожания аренды остаются высокие ипотечные ставки, из-за которых многие предпочитают съемное жилье, ожидая снижения стоимости кредитов.
Основные тренды арендного рынка в 2024 году:
• Рекордные ставки: средняя стоимость аренды в Москве составила 111 000 рублей в месяц, в Санкт-Петербурге — 56 000 рублей.
• Увеличение предложений на рынке: в третьем квартале 2024 года число объявлений об аренде выросло до 56 000, тогда как в аналогичном периоде 2023 года их было всего 41 000. Несмотря на это, цены продолжили расти.
• Баланс спроса и предложения: зафиксировано практически равное число новых и закрытых объявлений: 48 000 против 47 000. Для сравнения, в третьем квартале 2023 года спрос значительно превышал предложение — 33 000 новых объявлений против 63 000 закрытых лотов. Таким образом, в 2024 году рынок стабилизировался, и ажиотажного спроса больше не наблюдается.
Если сравнить текущие арендные ставки с ежемесячными платежами по ипотеке при действующих процентных ставках, аренда выглядит менее затратным вариантом, что для многих делает ее более привлекательной.
Цены на жилье в регионах России
Стоимость недвижимости варьируется в зависимости от региона. Самые высокие цены на жилье традиционно фиксируются в Москве и Санкт-Петербурге, где высокий спрос на квартиры многократно превышает предложение. В этих мегаполисах стоимость квадратного метра может быть в два-три раза выше, чем в среднем по стране.
В Центральной России, Поволжье и на Урале жилье обходится заметно дешевле. На Дальнем Востоке и в Сибири цены остаются сравнительно низкими, однако строительство здесь удорожается из-за затрат на транспортировку материалов и суровых климатических условий.
Южные регионы, такие как Краснодарский край, продолжают пользоваться популярностью благодаря теплому климату, живописной природе и активному развитию инфраструктуры. Прогнозы на 2025 год предполагают дальнейший рост интереса к недвижимости в этом регионе. В сегменте жилой и коммерческой недвижимости ожидается повышение цен: стоимость нового жилья может вырасти на 10–12%, а арендные ставки увеличатся на 5–8%.
Прогнозы на 2025 год
По данным Банка России, ключевая ставка останется высокой вплоть до конца 2025 года. Существенные изменения ожидаются только в 2026 году, когда ставка может снизиться до 12–13%. К 2027 году планируется ее возвращение к минимальным уровням — в диапазон 7,5–8,5%. В результате, в 2025 году ипотечное кредитование останется под сильным давлением, что значительно сократит число потенциальных заемщиков, способных оформить ипотеку на рыночных условиях.
На первичном рынке недвижимости цены на новостройки, вероятнее всего, останутся стабильными, без значительного снижения. Однако застройщики могут предлагать различные способы экономии, особенно для объектов в менее популярных локациях. Это касается районов с недостаточно развитой инфраструктурой, отсутствием качественных дорог и транспорта, а также долгосрочных строительных проектов. Возможны скидки и специальные акции, такие как предоставление бонусов в виде бесплатного парковочного места, кладовой или подсобного помещения.
На вторичном рынке также не ожидается резкого падения цен. В условиях стагнации многие владельцы жилья предпочитают сдавать его в аренду вместо продажи. Вероятно, такие квартиры появятся на рынке только после улучшения экономической ситуации, когда спрос на вторичное жилье начнет расти.
Екатерина Остапенко
Ранее мы писали: В Краснодаре и Сочи растет спрос на долгосрочную аренду жилья: сколько стоит снять квартиру Об этом заявили в «Авито Недвижимость». За этот год спрос стал больше на 11 процентов – это одна из самых серьезных динамик в стране, хотя столица Кубани не на первом месте.
Семья из Краснодара пожаловалась Путину на невозможность оформить семейную ипотеку Молодая семейная пара из Краснодара пожаловалась: невозможно взять семейную ипотеку. То лимиты якобы заканчиваются, то программа в банке меняется. Банки предлагают комбо ипотеку: но ставка возрастает с 6 до 13 процентов.
Нейросеть научилась рассчитывать стоимость недвижимости в России и цену аренды Теперь стоимость квартиры можно определить с помощью нейросети – соответствующий раздел появился в Яндекс Недвижимости.
Краснодар – почти полностью ипотечный город: 90 процентов жилья покупается в долгосрочный кредит - Анализ рынка недвижимости провел федеральный девелопер Неометрия. Так, в I квартале текущего года в Краснодаре в ипотеку приобрели около шести тысяч объектов недвижимости - это практически 90 процентов от общего числа сделок.
В России хотят упростить продажу недвижимости: срок владения квартирой могут сократить до трех лет В Госдуме предложили сократить минимальный срок владения квартирой, после которого можно не платить НДФЛ при ее продаже, с пяти до трех лет.
Спасение ипотеки: Правительство выделит 447 миллиардов рублей на ее поддержку Правительство выделит дополнительные 447 миллиардов рублей на поддержку уже выданных льготных ипотечных кредитов.
115
17 января 2025 Похожие материалы
