Как получить неустойку с застройщика за затянутый срок сдачи жилья: подробности

Как защитить свои права, если вы столкнулись с недобросовестными застройщиками при долевом участии в строительстве жилья?

Ответить на этот вопрос во многих его проявлениях мы попросили председателя Новороссийской городской общественной организации (НГОО) «Центр защиты прав потребителей» Светлану Шендрикову.

— Светлана Валентиновна, термин «обманутые дольщики» все еще актуален в наши дни?

— Пожалуй, в отличие от прошлых лет, когда дольщики действительно оставались ни с чем, поскольку застройщик так и не предоставлял им жилье, сейчас ситуация несколько иная. И назвать дольщиков обманутыми было бы не совсем верно. Скорее, надо говорить о случаях, когда ожидания дольщиков не оправдываются — в сроках сдачи жилья и в его качестве. Именно с такими проблемами обращаются потребители.

— То есть среди застройщиков не стало откровенных мошенников?

— Во всяком случае, таких ситуаций, как с пресловутым жилищным комплексом «Каскад» в Новороссийске, где дольщики до сих пор с не получили квартиры (а строительство длится уже более десятка лет), у нас больше не зафиксировано. Как правило, мы имеем дело с местными строительными компаниями, городскими или краевыми, которые зачастую нарушают сроки сдачи жилья в эксплуатацию. И дольщики обращаются по вопросу взыскания неустоек. Федеральным Законом № 214 «О долевом участии в строительстве» четко прописано взыскание неустойки за просрочку передачи квартиры дольщику в установленный договором срок.

Сразу оговорюсь, что с января следующего года в этот Закон будут внесены поправки, и мы, видимо, вернемся в свое время к этому вопросу, чтобы рассказать дольщикам, какие плюсы принесут им эти изменения.

— Какие бывают суммы неустойки?

— Иски дольщиков могут достигать и миллиона рублей, но суды взыскивают в разумных пределах. При этом судьи, как правило, смотрят на добросовестность застройщика.

Но если человек выходит в суд и получает хотя бы 100 тыс. рублей за просрочку, он чувствует себя удовлетворенным, так как закон его защищает: да, он получил квартиру несколько позже, чем ожидал, но он получил компенсацию за тот период, когда он претерпевал какие-то неудобства.

— Дольщик имеет право расторгнуть договор, если не соблюдаются сроки сдачи жилья?

- Почему я делаю упор на неустойках? Потому что

дольщику, внесшему в строительство свои деньги, невыгодно расторгать договор, хотя по закону он может это сделать и также получить неустойку.

Более того, по 395-й статье Гражданского кодекса потребитель имеет право предъявить требования о компенсации тех денег, которыми пользовался застройщик и не передал ему квартиру. Но это бывает редко, потому что и стоимость жилья меняется. Так что дольщик вынужден ждать и мыкаться по съемным квартирам или у родственников, например.

— Что касается качества жилья, на какую компенсацию может рассчитывать дольщик?

— Довольно часто застройщики сами находят общий язык со своими потребителями и дополнительно делают ремонт в сданной квартире.

— Получает ли дольщик еще что-то, кроме неустойки?

— Если суд взыскивает неустойку с застройщика, то при этом истец (он же дольщик) может получить компенсацию морального вреда. Это установлено Пленумом Верховного суда: если есть факт нарушения, то моральный вред суд взыскивает.

Здесь не надо доказывать физические и нравственные страдания. Плюс к этим выплатам — судебные расходы истца и штраф, налагаемый на застройщика, который также получает дольщик.

Вот, например, у нас было судебное решение, по которому дольщик получил 100 тыс. рублей неустойки, который ему установил суд. Плюс он еще получил 10 тыс. рублей морального вреда. К сожалению, много суды здесь не дают, потому что считают, что действительно серьезный моральный вред идет по уголовным делам. Плюс компенсируются все судебные издержки, если человек, допустим, обратился к адвокату. Плюс штраф, который равен 50 процентам от цены иска, то есть еще 50 тыс. рублей. Если потребитель сам выходит в суд и добивается положительного решения, то вся сумма штрафа идет ему.

— Светлана Валентиновна, вы упомянули о договоре между застройщиком и дольщиком, в котором оговариваются все условия, в том числе и сроки сдачи жилья. А может ли застройщик составить договор таким образом, чтобы избежать неприятностей?

— Сейчас некоторые застройщики действительно пытаются составлять договоры таким образом, чтобы обойти действие 214-го Закона. Они составляют договоры самого разного типа. Вот у меня был такой случай, когда застройщик подвел договор займа под строительство. И у нас был очень сложный суд, поскольку предстояло доказать по заключенному типу договора, что истец для личных, семейных нужд приобретал жилье, заплатив застройщику деньги, а не просто так дал ему заем. Несмотря на наименование договора, мы исходили из его содержания. И защитили права потребителя.

Еще одна проблема в том, что сейчас многие застройщики стараются возводить не многоквартирные, а так называемые малосемейные дома в 2–3 этажа. Бывает, под индивидуальное жилищное строительство берут разрешение на одноэтажный дом, а выстраивают 4-этажный на несколько квартир, что является нарушением.

В общем, застройщики всячески пытаются уйти от действия 214-го Закона. Почему? Потому что договоры между застройщиком и дольщиком регистрируются в Федеральной регистрационной службе в строгом соответствии с 214-м Законом. Там оговариваются все нюансы: предмет договора, права и обязанности сторон, и т. д. и т. п. Кроме того, ФРС требует от застройщика все документы, начиная от земельного участка — в собственности ли она у застройщика или в аренде.

Поэтому застройщики пытаются уйти от ответственности, которую им придется нести в случае нарушения статей Закона, и заключают другие виды договоров, которые не регистрируются в ФРС.

Но самое главное в таком случае даже не нарушение сроков строительства, а то, что зачастую при заключении подобного рода договоров застройщик возводит коробку и не проводит к ней вовремя инженерные коммуникации. У нас есть сейчас свежий пример по одному из домов на улице Мореходной в Мысхако, где уже два года у жильцов нет газа. И защитить права потребителей довольно сложно, так как договор составлен застройщиком очень хитро.

Это, вроде бы, и не нарушение закона, но дольщик не может доказать в суде, что получил коробку без коммуникаций, а не квартиру со всеми удобствами. Поэтому наш настоятельный совет тем, кто собирается стать дольщиком строительства жилья, — очень внимательно относиться к подписанию договора с застройщиком.

Евгений РОЖАНСКИЙ.

Специально для «ВК Пресс»,

Новороссийск.

Фото: Савва Юдин, "ВК Пресс"

2058

06 октября 2016